Paterssite, Sint-Niklaas - Innovatief wonen

Initiatief

De stad Sint-Niklaas heeft in 2014 de Paterssite aangekocht, op wandelafstand van het station. Het is een relatief grote site met de Heilig Hartkerk, het klooster van de Minderbroeders, de kloostertuin, de parochiezaal Familia met bibliotheek en een parking. De broeders hadden in de verkoopakte gevraagd om de site opnieuw een gemeenschapsfunctie te geven.

In eerste fase heeft de stad, met ondersteuning van Interwaas, hiertoe de kerk herbestemd tot een gemeenschapscentrum met drie polyvalente zalen (schip, koor en oksaal), die worden verhuurd aan (buurt)verenigingen. Vanaf januari 2023 starten de werken voor een nieuw woonproject van circa 40 units ter plekke van het vroegere klooster en de zaal Familia. Een belangrijk uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling van de Paterssite vormt integrale en sociale duurzaamheid.

Project

Een belangrijk element in het project vormt de Paterskerk. Als nieuw buurtcentrum is de kerk volledig gerenoveerd en tegelijk losgekoppeld van de woningbouw, met een directe toegang aan drie zijden. Een nieuwe publieke binnentuin, achter de bestaande bakstenen muur, wordt het groene hart van de site. Het ontwerp refereert naar de vroegere kloostertuinen. De tuin wordt volledig omsloten door de vroegere kerkhofmuur aan de straatzijde, de kerk en de twee huisvestingsprojecten.

Twee woonblokken zullen een bebouwde rand vormen rond de publieke binnentuin en zijn met elkaar verbonden door een overdekte passerelle. Voor Beel architecten was het belangrijk om een gradatie van publiek naar privaat in het project te voorzien: van de publieke straat, naar de omsloten publieke binnentuin, de overdekte passerelle met voordeuren, de keukens aan de voorzijde tot de slaapkamers en private tuinen aan de achterzijde. Een goed evenwicht tussen publiek, collectief en privaat is volgens de architecten belangrijk om bewoners zich te laten verbinden met hun eigen woonplek.

Qua duurzaamheid had de stad grote ambities geformuleerd: een collectief warmtesysteem zonder fossiele brandstoffen, zo beperkt mogelijk gebruik van leidingwater, gebruik van ecologische bouwmaterialen en sociale duurzaamheid door het stimuleren van ontmoeting tussen bewoners. In de kerk hebben Beel architecten, samen met de stad en Interwaas, onderzocht hoe ver ze hierin zouden gaan, wat nog haalbare of zinvolle ingrepen waren. Bij de woningbouw zijn de duurzaamheids-voorwaarden afgewogen tegenover de beschikbare budgetten van de sociale huisvestingsmaatschappij of de haalbare huurprijzen van wooncoop. In de woonvleugel van wooncoop zijn warmtepompen en zonnepanelen op het dak voorzien en maken zij gebruik van het regenwater dat wordt verzameld op de daken van de kerk. Bij de sociale huisvesting zitten zij beperkt binnen het toegekende budget van VMSW en blijven ze noodgedwongen aangesloten op gas voor hun verwarming.

Het parkeren was oorspronkelijk voorzien in een ondergrondse garage met 1 pp/woning. In functie van betaalbaar wonen, is echter besloten in overleg tussen de stad, wooncoop en de sociale huisvestingsmaatschappij om geen ondergrondse parking te bouwen. Er zijn enkel bovengrondse parkeerplaatsen voor deelwagens voorzien en de bewoners krijgen geen bewonerskaart in de stad. Zo wordt duurzame mobiliteit ook realiteit.

Proces

In 2015 heeft Interwaas het architectenbureau Bovenbouw aangesteld voor de opmaak van een masterplan. Parallel had Interwaas voorzien in een participatietraject met de buurt en de gebruikers van de zaal Familia. Met een draagvlak bij de buurt kon de gemeenteraad het masterplan in 2016 goedkeuren. In een volgende fase is de tijdelijke vereniging Paterssite met Stephane Beel architecten, Landschaap en de studiebureaus technieken, stabiliteit en akoestiek aangesteld voor de omvorming van de kerk tot gemeenschapscentrum, de aanleg van de tuin en de nieuwbouw van een woonprogramma. In het bestek waren randvoorwaarden naar het wonen omschreven, zoals een duurzaam en innovatief stadsvernieuwingsproject, 40-tal units, een variatie aan typologieën, en 1/3de sociaal, 1/3de gemeenschappelijk en 1/3de bescheiden.

Anno 2022 is de kerk opgeleverd en in gebruik, maar voor het collectief en sociaal wonen hebben de stad en Interwaas lang gezocht naar geschikte partners. Eerst hoopte de stad op een bewoners-groep die het initiatief in eigen handen zou nemen. Er waren wel geïnteresseerden, maar zelfs onder begeleiding van Gemeengoed vonden ze geen trekkers voor het project. Diverse organisaties hebben interesse getoond, maar vaak haakten zij af omwille van te hoge bouwkosten door de duurzaamheids-eisen. Finaal is de stad tot een verkoopovereenkomst gekomen met de wooncoöperatie wooncoop voor de ene woonvleugel en de Sint-Niklase huisvestingsmaatschappij voor de andere bouwvleugel. Zo hebben de architecten twee nieuwe bouwheren gekregen, maar is er toch samen besloten om de nieuwbouw in één werf en één aannemingsdossier te laten verlopen. De sloop van zaal Familia is nu gestart en in januari 2023 hopen ze hier de eerste spade in de grond te steken.

Financieel

Voor de aankoop van het terrein heeft de stad Sint-Niklaas volledig gebruik gemaakt van een subsidie van van de POD Maatschappelijke Integratie (dienst Grootstedenbeleid). Hiermee was de aankoop van het terrein volledig gedekt, maar tegelijk ook belangrijke doelstellingen vooropgesteld: het verhogen van het woningaanbod op basis van een gezonde sociale mix, het onderzoek naar vernieuwende woonvormen op de site, het maximaal integreren van energiezuinige technieken, het creëren van publiek toegankelijk groen, het verhogen van de doorwaadbaarheid van de stad en het renoveren en herbestemmen van bouwkundig erfgoed. De stad stelde Interwaas aan om de regie van het geheel op te nemen en de renovatie van de kerk uit te voeren.

Qua wonen heeft de stad voor één kavel een verkoop-overeenkomst getekend met de coöperatie wooncoop. Volgens de plannen van Beel gaan zij hier 20 appartementen realiseren. Om de financiering haalbaar te krijgen, hebben zij een verkoop met een uitgestelde betaling afgesproken. Erfpacht is ook overwogen, maar minder interessant voor de opbouw van het eigen vermogen binnen de wooncoöperatie. De eerste tien jaar betaalt wooncoop enkel een jaarlijkse vergoeding aan de stad. Na 10 jaar betalen ze de resterende koopsom. Voor de bouw en de aankoop zoekt wooncoop haar financiële middelen bij bewoners en sympathisanten en leent ze het resterende bedrag bij de bank en bij Interwaas.