Community Land Trust Gent - Innovatief wonen

Initiatief

Een Community Land Trust (CLT) heeft de ambitie om duurzame en kwalitatieve woningen te realiseren voor mensen met een laag of bescheiden inkomen tegen betaalbare prijzen. Zij verwerven de grond, realiseren het project en verkopen de woningen, maar niet de grond. De grond blijft eigendom van de stichting CLT, wat volledig strookt met het internationaal Community Land Trust model. De community wordt bestuurd door een vzw met de bewoners van de woningen, de buurt, het middenveld en de overheid in de raad van bestuur.

In Meulestede realiseert Community Land Trust Gent het eerste CLT-project van Vlaanderen met een innovatieve stapeling van woningen en appartementen in L-vorm rond een publiek park, ontworpen door net architectuur. Voor de realisatie is er een samenwerking met Woningent, de lokale sociale huisvestingsmaatschappij.

Project

Het woonproject Meulestede wordt gebouwd in het binnengebied van een bouwblok, achter gesloten wanden van appartementen en rijwoningen. Op deze kavel is door de overheid een maximale bouwenveloppe (drie bouwlagen en teruggetrokken vierde laag) vastgelegd. Met hun ontwerp heeft net architectuur gestreefd naar een maximale benutting van de enveloppe en een kwalitatieve stedelijke dichtheid in combinatie met een maximaal behoud van groen. Zo laat het L-vormig gebouw nog voldoende ruimte voor een kwalitatief publiek park aan de binnenzijde. Tussen het gebouw en het publieke park is een collectieve voortuinzone die zorgt voor een buffer tussen het publieke en private deel. Op de noordelijke kop van het L-vormig gebouw zijn een collectieve leefruimte, wasserette en studio gepland, die grenzen aan de collectieve tuin.

Boven de gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer worden rijwoningen van drie lagen geschakeld. Elke woning heeft wel een voordeur op het gelijkvloers, naast de voordeur tot de gelijkvloerse unit. Eén centrale liftkern in de oksel van het L-volume geeft toegang aan de hoekappartementen en de gaanderij naar de terugspringende dakappartementen. Elke woning of appartement staat via een doorzonleefruimte maximaal in contact met de private, collectieve en publieke tuin.

Proces

De eerste ideeën voor een CLT Gent zijn gelanceerd in 2010 vanuit een groep opbouwwerkers. De officiële oprichting van de vzw is gebeurd in 2013, van de Stichting in 2017. Na veel overleg heeft de stad Gent een grond op Meulestede verkocht aan de stichting CLT Gent. In ruil voor subsidies en een verlaagde grondprijs maken stad Gent en sogent deel uit van de raad van bestuur van CLT Stichting.

Voor de realisatie heeft CLT Gent besloten om samen te werken met de sociale huisvestingsmaatschappij Woningent. CLT Gent heeft nog geen ervaring in het bouwen, dus een professionele bouwpartner was zeer welkom. Als bouwheer heeft Woningent net architectuur aangesteld en zullen zij de ‘sociale koopwoningen’ verkopen aan de toekomstige bewoners. De grond is vanuit CLT Gent in erfpacht gegeven aan Woningent en deze erfpacht wordt doorgegeven aan de bewoners.

Sociaal

Voor een woning van CLT Gent kunnen alle mensen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning, zich melden als kandidaat-bewoner. In de praktijk bestaat er reeds vele jaren een zeer actieve groep van geïnteresseerde bewoners binnen CLT Gent. Zoals in elke Community Land Trust wereldwijd legt ook CLT Gent veel nadruk op het community aspect van het bouwen en wonen.

Zo hebben de toekomstige bewoners voor het project Meulestede mee nagedacht over het programma van eisen voor de architecten. Tijdens de architectuurwedstrijd hebben zij ook een stem gehad in de keuze van de architect en het ontwerp. Op basis van het wedstrijdontwerp hebben zij vervolgens aanbevelingen geformuleerd. De vragen of eisen die niet uitvoerbaar waren, zijn gemotiveerd weerlegd door de architecten. Ook tijdens een laatste presentatie hebben de bewoners nog vragen en suggesties geformuleerd. Nu wordt de werf verder opgevolgd door net architectuur, Woningent en een afgevaardigde van CLT Gent.

Tijdens de latere bewoning zal de vzw CLT Gent op zijn beurt actief betrokken blijven. Als eigenaar van de grond en als tussenpersoon bij de verkoop heeft CLT Gent er alle belang bij dat de woningen goed onderhouden worden. Ze zetten in op het informeren en begeleiden van de bewoners. Bovendien wordt de vzw eigenaar van de gemeenschapsruimte, wat vraagt om regelmatig overleg met de bewoners. Voor de inrichting van de collectieve delen is CLT Gent in overleg met Bosch om te kijken of zij een wasmachine, droogkast, verlichting, … in lease willen geven, zodat CLT niet moet aankopen.

Tot slot denken CLT en net architectuur momenteel met de studenten van hogeschool Gent na over een participatieve, natuur-inclusieve doe-het-zelf aanleg van alle tuinen.

Financieel

Om een Community Land Trust project haalbaar en betaalbaar te maken, is een financiële ondersteuning via subsidies of grond vanuit de overheid absoluut noodzakelijk. Bij CLT Brussel krijgen ze subsidies per gerealiseerde woning en worden zij erkend als officiële woonactor. In Gent hebben ze lang gezocht naar de geschikte formule. Eerst was er hoop dat de stad een grond zou schenken aan de stichting, maar dit bleek technisch en juridisch niet mogelijk. Bijgevolg is er een ingewikkelde verkoopprocedure vanuit de stad via sogent opgezet. Een aanpassing van de wetgeving is noodzakelijk om schenkingen van overheden naar stichtingen mogelijk te maken.

Naast hun professionele expertise in het bouwen biedt Woningent ook een financieel voordeel voor CLT Gent: zij mogen bouwen aan 6% BTW. Op die manier hoopt CLT de beste prijs voor de woningen te realiseren. De VMSW-formule brengt een groot aantal vereisten met zich mee naar planindeling, procedure, financieringsnormen, … . Deze zorgen voor een bepaalde kwaliteitscontrole maar kunnen soms ook botsen met de ambities die bij een innovatief woonmodel horen. De architecten wisten in dit project beide met elkaar te verzoenen.

Voor de bewoners is het CLT-model in de eerste plaats aantrekkelijk omdat zij geen grond hoeven aan te kopen. Als een bewoner zijn woning later wil verkopen, kan dit aan een beperkte verkoopprijs. De verkoper zal wat hij zelf heeft geïnvesteerd terugkrijgen, met een deel van de geïndexeerde verkoopprijs. Zo blijft de woning betaalbaar voor de volgende koper zonder dat er nood is aan een nieuwe subsidie. De aanvankelijke subsidie, door CLT gebruikt om de woning voor de eerste koper betaalbaar te maken, wordt op deze manier ‘opgeslagen’ in de grond. De overheidsmiddelen komen op langere termijn ten goede aan meerdere betrokkenen.