Initiatief
De gemeente Assenede wil de opvangwoningen voor vluchtelingen, die momenteel verspreid zijn over diverse panden, samenbrengen in één pand voor het Lokaal Opvang Initiatief (LOI). Met middelen van Fedasil heeft de gemeente hiertoe een oude dokterswoning in het dorpscentrum aangekocht. Deze woning kan ook ruimte bieden voor andere kwetsbare gezinnen via het OCMW, maar moet eerst grondig vernieuwd worden na jarenlange leegstand.
De gemeente had de dokterswoning aangekocht, maar geen budget beschikbaar voor de renovatiekosten. Bijgevolg zijn ze op zoek gegaan naar een private partij die zowel de financiering, het ontwerp, de coördinatie, de verbouwing als de verhuur van de sociale wooneenheden kan opnemen. Het OCMW zou het pand in kosteloze erfpacht geven voor 27 jaar. Met ondersteuning van Veneco heeft de gemeente hiertoe een bestek uitgeschreven. Het Pandschap heeft zich in deze procedure kandidaat gesteld voor het projectmanagement en de financiering van een sociaal woonproject in renovatie.
Project
De gemeente stelde dat het pand moest ingericht worden met minimaal 4 wooneenheden voor het LOI. Hiermee wil men inspelen op een wisselende woonnood van vier alleenstaanden tot een gezin van vier. Het was ook belangrijk dat de beschikbare ruimte in de woning zo goed mogelijk benut wordt, maar tegelijk waren er veel restricties op de plannen: men moet voldoen aan de Vlaamse Wooncode en de richtlijnen van Fedasil. Het Pandschap heeft binnen de bestaande woning een voorstel gemaakt met twee 1 slk-appartementen, één 2 slk-appartement en vier kamers met een gedeelde badkamer en leefruimte. Een deel van de achterbouw wordt gesloopt en ingericht als gemeenschappelijke tuin.
In functie van lage huurprijzen zet het Pandschap maximaal in op een efficiënte projectcoördinatie en lage renovatiekost. Hiermee leggen zij de focus op op een budgetvriendelijke renovatie, wat maakt dat zij ‘geen architectuurprijs zullen winnen’, zoals zij zelf zeggen.
Proces
In het bestek had Veneco een team van een ‘ontwikkelaar’ met ervaring in de realisatie en verhuur van sociale woningen gevraagd, met een architect en aannemer in onderaanneming. In de offerte moest de inschrijver een schetsontwerp maken. Het project is vervolgens beoordeeld op architecturale en functionele kwaliteit, kwaliteit van programma, technische kwaliteit en de conformiteit met bestaande codes. Ook het financieel voorstel en de projectaanpak werden beoordeeld. Hierbij moest de inschrijver een model van erfpacht-overeenkomst en verhuurovereenkomst voorleggen.
Financieel
De voormalige dokterswoning is in kosteloze erfpacht gegeven aan het Pandschap. In de offerte hebben zij een forfaitaire prijs berekend voor de renovatie. Op deze prijs nemen zij heel weinig marge, maar het is daarom des te belangrijker om alle kosten juist in te schatten. Na een openbare aanbesteding kan er immers niet meer bijgestuurd worden. Ook de duur van de erfpacht ligt vast.
Om de renovatiekost te recupereren, gaat het Pandschap dit pand verhuren gedurende 27 jaar via het OCMW aan vluchtelingen en andere cliënten van het OCMW. Uitzonderlijk heeft het Pandschap voor dit grotere project ook geld geleend bij de bank, maar dat is geen evidentie. Banken zijn niet vertrouwd met panden in erfpacht. Omgekeerd weegt de banklening zwaar door in de boekhoudkundige balans van het Pandschap. Voor andere private panden probeert het Pandschap de investering te beperken en zo weinig mogelijk te lenen.
Sociaal
In een dorpscentrum besluit de gemeente om een kleinschalig opvanginitiatief voor vluchtelingen te voorzien. Dit is een logische en te waarderen beslissing van de gemeente, die echter op weerstand van de buurtbewoners is gebotst tijdens de vergunningsprocedure. Het project zelf is gebaseerd op een collectief gebruik van een keuken en leefruimte voor vier bewoners / kamers en een collectieve tuin. In functie van duidelijke afspraken over het gedeeld gebruik van ruimtes, lijkt bewonersbegeleiding vanuit het OCMW wenselijk.
