copyright DENC-STUDIOInitiatief
Het aandeel sociale woningen in Wachtebeke bedraagt 12% van het totale woonaanbod. De gemeente voldoet al aan het bindend sociaal objectief, maar zij stelt een mismatch vast tussen het huidige aanbod en de vraag van de sociale huurders. Men ziet een stijging van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens op de wachtlijsten, aangezien de lokale huisvestingsmaatschappij
vooral een groot aanbod van sociale woningen met vier slaapkamers heeft in Wachtebeke en buurgemeenten. Het is voor de maatschappij geen prioriteit om op korte termijn sociale woningen bij te bouwen.
Bijgevolg heeft de gemeente Wachtebeke besloten om zelf een sociaal woonproject voor alleenstaanden en koppels te realiseren. Medio 2016 hebben zij een terrein van 5.500 m2 aangekocht. Vervolgens ging de gemeente, samen met Veneco, op zoek naar een geschikte private partner voor het realiseren van een sociaal woonproject. De vastgoedvennootschap Inclusio stelde zich als enige kandidaat in de verkoopprocedure, met een ontwerpvoorstel van DENC-STUDIO. Het project Melkerij is in het najaar 2022 vergund en wordt weldra gebouwd.
Project
Met hun ontwerpvoorstel hebben Inclusio & DENC! studio gekozen voor een compacte stapeling van de kleine woningunits met een beperkte footprint, zoveel mogelijk groen en ruime afstand tot de omringende vrijstaande woningen. Met de inplanting van het gebouw aan één lange zijde van de kavel hebben de architecten versnippering van het terrein vermeden en het groen gebundeld tot een aangenaam grote collectieve tuin.
Ondanks de beperkte hoogte van drie bouwlagen zal dit project van 28 sociale huurappartementen wel een contrast vormen met de directe omgeving. Alle appartementen hebben een leefruimte van gevel tot gevel en worden ontsloten via een brede galerij aan de achterzijde. Aan de zijde van de collectieve tuin hebben alle units een privaat terras. Op het gelijkvloers is een polyvalente ruimte voorzien die door de huurders kan gebruikt worden.
Proces
Samen met de intercommunale Veneco heeft de gemeente een bestek uitgeschreven voor de ontwikkeling van het woonproject Melkerijstraat met een verkoop van de gronden, een bouwverplichting van woningen en een verhuurverplichting aan een Sociaal Verhuurkantoor. Dit project kunnen we beschouwen als een voorloper van de SVK-pro formule die in 2018 door het Vlaams Agentschap Wonen in het leven is geroepen.
Volgende voorwaarden waren in het bestek opgenomen: het projectvoorstel moet 15 à 20 wooneenheden bevatten, die allen voldoen aan de ontwerpleidraad 2017 van de VMSW; indien de inschrijver meer dan 20 wooneenheden wenst te realiseren, dan mag dit niet ten koste gaan van de woonkwaliteit; het project dient overwegend uit kleinere wooneenheden te bestaan, zijnde éénslaapkamer- en twee slaapkamer-appartementen. Tijdens de jury is het project beoordeeld op de kwaliteit en duurzaamheid van het ontwerpvoorstel, het financieel voorstel en de projectaanpak en verhuur.
Inclusio heeft zich als enige kandidaat gesteld. Zij zijn geen bouwpromotor die woningen verkoopt, maar een sociaal investeerder in betaalbare huurwoningen met een lange termijnvisie. Hun missie is om op lange termijn kwaliteits-woningen aan te bieden tegen een betaalbare huurprijs aan lagere inkomensgroepen. Voor de verhuur doen zij beroep op het lokale SVK-kantoor. Het SVK werd ook betrokken bij de opmaak van het bestek, maar besloot om de gunning over te laten aan Veneco en de gemeente Wachtebeke. Na de gunning zijn de afspraken tussen SVK en Inclusio vastgelegd in een intentieovereenkomst. Na de realisatie moet dit leiden tot een huurovereenkomst. Ook het beheer (van de polyvalente ruimte) maakt onderdeel uit van deze overeenkomsten met SVK.
Een vertragende factor in de procedure van de Melkerij is de heraanleg van de wegenis geweest. De bouwkavel ligt aan een niet-uitgeruste weg, op een oude spoorlijn van Infrabel. Het heeft veel tijd gevraagd om te bepalen wie de heraanleg zou betalen en uitvoeren. Nu neemt de gemeente de
omgevings-vergunning, de aanbesteding en de uitvoering voor haar rekening.
Sociaal
Een sociaal inclusief project was een essentieel uitgangspunt voor Inclusio, vandaar het voorstel om ook rolstoeltoegankelijke units te voorzien. Op basis van vroeger onderzoek naar sociale huisvesting, collectief en coöperatief wonen, gelooft AW dat een zorgvuldig gebouwbeheer én goede bewonersbegeleiding absoluut nodig zijn om het samenleven hier te laten slagen. In het bijzonder vragen de polyvalente ruimte en de collectieve tuin om duidelijke afspraken naar beheer en gebruik.
Financiering
De gemeente Wachtebeke heeft de grond aangekocht en zal haar kosten recupereren via de verkoop aan Inclusio. Als investeerder in sociale en maatschappelijk relevante gebouwen zal Inclusio dit project realiseren met een beperkte financiële marge. Tijdens de verkoopprocedure hebben zij hun financieel bod op de grond gekoppeld aan sociale huurprijzen voor de woningen, waarvan niet meer kan afgeweken worden. Tijdens de lange doorlooptijd van het project zijn de bouwprijzen en de interesten echter sterk gestegen en is hun marge op het project nog verkleind. Zo hebben onder andere de architecten extra moeten inzetten op een zo laag mogelijke bouwkost voor het gebouw. De efficiënte schakeling van gelijke units vormt alvast een belangrijke troef. Ook geothermie is voorzien, ondanks de hoge kostprijs, maar er zijn nu eenmaal geen fossiele brandstoffen meer toegestaan bij woonprojecten van meer dan 25 woningen.
