copyright B-architectenIntiatief
In de voorbije 125 jaar heeft de Pachthoeve in het park Drie Fonteinen te Vilvoorde diverse functies gehuisvest: een landbouwbedrijf, woning en tweewoonst, camping met kantoren voor Expo 58, arbeidersloods, parkbeheer, verenigingsleven, radiostudio, … De pachthoeve is eigendom van de stad Vilvoorde, maar die heeft besloten om niet te verkopen omwille van de ligging in het historisch park Drie Fonteinen. Bijgevolg zijn ze in 2020 op zoek gegaan naar een erfpachtnemer die een nieuwe duurzame invulling aan de pachthoeve kan geven. Voor deze zoektocht deed Vilvoorde beroep op de Vlaamse Erfgoedkluis van de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV).
Ondanks de brede waaier aan herbestemmingsmogelijkheden heeft de stad Vilvoorde gekozen voor het voorstel van projectontwikkelaar Heem. Samen met de B-architecten zullen zij de historische Pachthoeve restaureren en herinrichten tot een cohousingproject met 11 woningen en gemeenschappelijke delen.
Project
De Pachthoeve is bouwkundig erfgoed van 1895 in het park Drie Fonteinen in Vilvoorde, wat een beschermd cultuurhistorisch landschap is. De hoeve bestaat uit een koetshuis met stallen en een neerhoeve met jachtpaviljoen, geschakeld rondom een gekasseide binnenplaats. In het projectvoorstel van Heem worden alle gebouwen bewaard en zoveel mogelijk authentieke elementen aan de buitenzijde (zoals erkers, gevels, kasseien…) behouden. De binnenzijde van de gebouwen is niet beschermd en wordt volgens de hedendaagse comforteisen afgewerkt.
Projectontwikkelaar Heem realiseert op deze plek een cohousingproject van 11 woningen met 1 tot 4 slaapkamers en voorziet in het koetshuis collectieve ruimtes voor de bewoners zoals een ontmoetingsruimte, een binnenzwembad, een sauna, een bibliotheek… Er komen geen poorten of hekken rondom het woonproject, maar parkbezoekers gaan wel merken dat het een privaat woonproject is.
In het bestek vroeg de stad om tevens een publieke functie op te nemen binnen het project. Zo voorziet Heem een horecazaak, een coworkingruimte en een gastenkamer in het jachtpaviljoen. Heem zal hiervoor op zoek gaan naar een uitbater, maar blijven ze zelf ook verbonden aan het project.
Procedure
In een eerste stap heeft de stad een uitvoerig ruimtelijk en bouwkundig onderzoek van De Pachthoeve laten uitvoeren door het architectuur- en adviesbureau ‘Erfgoed & Visie’. Vervolgens heeft de Erfgoedkluis van PMV ondersteund bij de oproep naar een erfpachtnemer voor de Pachthoeve. Met beide externe partijen had de stad Vilvoorde een zeer volledig dossier opgesteld, op basis waarvan een geïnteresseerde erfpachtnemer een goede inschatting van hun voorstel en de bijhorende financiering kon maken. De nodige voorstudies gaven immers een goed inzicht in de bestaande toestand van de gebouwen en de herbestemmingsmogelijkheden.
Tevens was het duidelijk wat de bezorgdheden waren van alle betrokken instanties. Dergelijke procedure vermindert het aantal risico’s voor de kandidaat-kopers.
Tijdens de marktbevraging hebben 38 geïnteresseerde partijen informatie aangevraagd en vier kandidaten dienden een voorstel in. Voor de jury schakelde PMV experten in vanuit de stadsdiensten, het Agentschap Onroerend Erfgoed en het Agentschap Natuur en Bos. Projectontwikkelaar Heem werd laureaat en heeft het voorstel in overleg met de betrokken diensten verder uitgewerkt. Tijdens de marktbevraging waren slechts 30% van de gunningscriteria ingezet op de canonprijs. De stad heeft vooral op kwalitatieve criteria een keuze kunnen maken voor het voorstel van Heem.
Sinds januari 2022 is de stedenbouwkundige vergunning verleend. In het voorjaar 2022 is de erfpachtovereenkomst tussen de stad en de vzw van Pachthoeve, opgericht door Heem, ondertekend. In het najaar 2022 is de verkoop van de woningen opgestart. Op de website van Heem staat over de erfpacht het volgende vermeld: “Voor deze woningen werkte de stad Vilvoorde een erfpachtformule uit. Met erfpacht word je voor 99 jaar 100% notarieel eigenaar van de constructies van je woning. Het grondrecht wordt verworven met erfpacht. Voor het gebruik van de grond betaal je aan de grondeigenaar, Vilvoorde, een canon.”
Sociaal
De verkoopprijzen voor de woningen variëren tussen 315.000 euro (1 slk) en 745.000 euro (3 slk), excl BTW en registratie-rechten. Net zoals bij vele andere cohousingprojecten kan hier een homogene groep van bewoners uit hogere inkomens-klassen worden verwacht. Gelet op de verschillende woninggroottes is een diversiteit in leeftijd wel mogelijk. Voor afspraken over het gedeeld gebruik van de diverse collectieve delen en verder overleg over het samenwonen, voorziet Heem een begeleidingstraject van 6 à 7 sessies van zodra er voldoende instappers zijn (voorafgaand aan de bewoning).
Financieel
Voor de erfpacht van de Pachthoeve betaalt Heem een éénmalige canon van 400.000 euro. Volgens de erfpachtovereenkomst blijft de stad eigenaar van de site, maar geniet de erfpachtnemer het volle genot van de site gedurende 99 jaar. De site is afgebakend als één groot perceel inclusief alle gebouwen en de open ruimte tot op een grens van drie meter afstand van de buitenste gevels.
Bij de verkoop van de woningen wordt de canon door Heem doorgerekend aan de toekomstige bewoners. Hiertoe heeft Heem een vzw opgericht die de erfpachtovereenkomst met de stad heeft afgesloten en vervolgens ondererfpacht geeft aan de bewoners. Via de basisaktes van de verkoop van de woningen worden de nieuwe eigenaars automatisch ook lid van de vzw. De collectieve delen in de gebouwen gaan in een klassiek mede-eigendom van alle eigenaars.
Op de website van Heem wordt vermeld dat de kopers van een woning in de Pachthoeve een erfgoedlening kunnen aanvragen bij PMV. Dit betreft een consumentenkrediet met een lage intrestvoet voor investeringen in onroerend erfgoed. Als voorwaarde stelt PMV dat de woning moet beschermd zijn als monument of vermeld zijn op de inventaris van bouwkundig erfgoed.Tevens moeten de werken uitgevoerd worden volgens de regels van onroerend erfgoed. Het te lenen bedrag bedraagt minimum 25.000 euro en maximum 250.000 euro. Als koper moet je minstens 20% eigen inbreng van de totale kostprijs op tafel leggen. De termijn is minimaal 3 jaar en maximaal 20 jaar. De interestvoet van de erfgoedlening bedraagt momenteel 1% en ligt vast gedurende de ganse looptijd. In tegenstelling tot banken vestigt PMV geen hypotheek op het pand.
