WoonWelZeker, Oostende

copyright ampe.trybou

Initiatief

Aan de stadsrand van Oostende wil de sociale huisvestings-maatschappij WoonWel een nieuw woonproject van 11 koopwoningen op eigen grond realiseren. Voor dit project WoonWelZeker vertrekt men van het principe: woningen worden verkocht op basis van bouwkostprijs en de grond blijft in eigendom van de sociale huisvestingsmaatschappij. Zo hebben de bewoners het gevoel van eigenaarschap en woonzekerheid, maar kunnen zij een sociale koopwoning aan lagere prijzen aankopen. Het bouwblok van 11 woningen is gekoppeld aan een nabijgelegen buurthuis en maakt deel uit van een grotere verkaveling met sociale koopwoningen, ontworpen door ampe.trybou architecten.


Project

De verkaveling met sociale koopwoningen is een deel van een randstedelijke ontwikkeling langs de Zilverlaan in Oostende, bestaande uit een private verkaveling van projectontwikkelaar 
Condor, het project Duinhelm voor mensen met een beperking en de verkaveling met 57 sociale koopwoningen van WoonWel (waarvan 11 woningen in WoonWelZeker). Een nieuw park wordt aangelegd tussen de private en sociale verkavelingen. Binnen elk project wordt ingezet op een autovrije woonomgeving met veel collectief groen en kleine private tuinen.

Binnen het gesloten bouwblok van WoonWelZeker hebben de 11 woningen geen eigen tuin, maar een privaat terras op de 1ste verdieping. De voordeuren zijn gelegen aan het binnengebied,  die is opgevat als een collectieve binnentuin in beheer van de bewoners. Het gelijkvloers van elke woning is ingericht met de slaapkamers. De leefruimtes en terrassen zijn op de 1ste verdieping aan de buitenzijde van het bouwblok gesitueerd. Qua oppervlaktes en inrichting voldoen de woningen aan alle voorwaarden van VMSW.

Naast het project WoonWelZeker zal de huisvestings-maatschappij ook een buurtpaviljoen bouwen. Dit paviljoen blijft in eigendom van WoonWel, maar wordt beheerd door de bewoners van het project WoonWelZeker en moet zich richten naar de hele buurt.


Proces

Het ontwerp voor de sociale verkaveling van WoonWel is voorafgegaan door een ontwerp- en overlegproces met het stadsatelier van de stad Oostende. Zowel de sociale huisvestingsmaatschappij als de private ontwikkelaar en de zorginstelling hebben een derde van hun kavel afgestaan binnen een herverkavelingsproject om hiermee de centrale aaneengesloten parkzone te maken. Vervolgens heeft ampe.trybou voor het ontwerp van de sociale verkaveling de klassieke stappen doorlopen. Een stedenbouwkundige aanvraag voor de verkaveling is in het najaar 2022 ingediend.

Specifiek voor de 11 koopwoningen van WoonWelZeker zal een eerste aparte informatieavond georganiseerd. Het principe van erfpacht en het collectief beheer van de binnentuin en het paviljoen vragen immers om extra toelichting. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft hiertoe Gemeengoed aangesteld als procesbegeleider, met een expertise in collectief woonprojecten. Tijdens de eerste infovergadering zal Gemeengoed proberen om de geïnteresseerde kopers via een zelftest een idee te geven van wat het collectief beheer kan betekenen. Na een volgende infoavond met de notaris kunnen de geïnteresseerden deelnemen aan een loting die de volgorde op de wachtlijst zal bepalen.


Sociaal

De kopers moeten in de eerste plaats voldoen aan de inkomensvoorwaarden van een sociale koopwoning. Ze tonen bij voorkeur ook een engagement inzake het collectief beheer van de tuin en het paviljoen, maar dit biedt uiteraard geen garanties. Voor het buurthuis voorziet de huisvestings-maatschappij bij aanvang een werkingsbudget, maar verwachten ze dat het na verloop van tijd zelfbedruipend kan zijn. Deze aanpak is haalbaar voor het beheer van een collectief paviljoen van en door een besloten groep bewoners, zoals bij andere cohousingprojecten. Als het buurthuis zich ook moet richten naar een brede en diverse groep van bewoners binnen de buurt, dringt de noodzaak van een professioneel beheer van het buurthuis zich op. Dit is een leerpunt uit sociaal-ruimtelijk onderzoek van Architectuurwijzer met antropologe Ruth Soenen in diverse sociale wijken in Limburg en Vlaams-Brabant.


Financieel

De aankoopprijs van de sociale koopwoningen komt quasi overeen met de werkelijke bouwkost van de woning, exclusief de grondprijs. Voor de grond sluit WoonWel een erfpachtovereenkomstvan 99 jaar af met de bewoners. De jaarlijkse canon van 100 euro per woning is symbolisch en vormt geen correcte verrekening van de werkelijke grondwaarde. Bovendien krijgt de huisvestingsmaatschappij geen subsidies voor de aanleg van de infrastructuur bij sociale koopwoningen, dus dit experiment is enkel haalbaar op historisch verworven gronden. Het project wordt financieel ondersteund door de provincie West-Vlaanderen die innovatieve woonprojecten een duwtje in de rug willen geven.

Voor de bewoners die pachten geldt een verplichting tot permanente bewoning. Bij wanbetaling kan de erfpacht beëindigd worden. Als de bewoners willen verkopen, dan heeft de sociale huisvestingsmaatschappij een voorkeurrecht. Zo kan de maatschappij de woning opnieuw verkopen aan een kandidaat op de wachtlijst. De grondpacht kan geërfd worden indien de erfgenamen aan de bewoningsplicht voldoen.