basisprincipes

1 – De klassieke marktwerking leidt tot te hoge grondprijzen voor een betaalbaar, kwalitatief en/of innovatief woonproject. Om grondprijzen te drukken of zelfs uit te schakelen, wordt steeds vaker het principe van erfpacht toegepast in woonproject. Maar erfpacht is geen wondermiddel. Het succes van de formule is sterk afhankelijk van de jaarlijkse of éénmalige canonprijs, de ruimtelijke randvoorwaarden en de afspraken na x aantal jaren. In het Begijnhof te Hoogstraten heeft de vzw Convent in 1992 het geheel van 34 woningen kunnen pachten voor 1 Belgische frank. Vervolgens is aan bewoners een ondererfpacht verleend op voorwaarde dat zij het pand restaureren en goed beheren. In Vilvoorde is de Pachthoeve verpacht voor een éénmalige canonprijs aan een projectontwikkelaar. In Oostende wil de sociale huisvestingsmaatschappij WoonWel 11 sociale koopwoningen met een erfpacht van 100 euro/jaar verkopen. Erfpacht van de grond vormt tevens de basis voor het Community Land Trust model, waarin ze tegelijk veel belang hechten aan de betrokkenheid van de bewoners en de collectiviteit in het wonen. Ook andere projecten op deze website maken gebruik van erfpacht: het Montfortanenklooster in Kontich en het Lokaal Opvanginitiatief in Assenede.

2 – Voor de realisatie van innovatieve woonprojecten kan een gemeente of OCMW zelf te werk gaan, maar dit is geen evidentie. Vaker gaan zij op zoek naar partners om hun idee te realiseren. Zo is de gemeente Wachtebeke in zee gegaan met de sociaal investeerder Inclusio voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. In Assenede doet de gemeente beroep op het Pandschap voor de renovatie en verhuur van hun Lokaal Opvanginitiatief. Wooncoop heeft als burgercoöperatie een mooie kans gekregen om een woonproject te realiseren op de Paterssite in Sint-Niklaas. Community Land Trust Gent staat klaar om nieuwe projecten op te starten, in opvolging van hun eerste project op Meulestede. Maar ook de sociale huisvestingsmaatschappijen mogen we niet uit het oog verliezen. Meerdere projecten op deze website zijn een mooie referentie voor toekomstige sociaal huisvestingsprojecten: het Montfortanenklooster in Kontich met groepswonen voor senioren, de erfpachtwoningen van WoonWelZeker in Oostende, één van de woonvleugels op de Paterssite in Sint-Niklaas en de bouw van het Community Land Trust-project in Gent door de lokale huisvestingsmaatschappij.

3 – Het wonen aan een gedeeld woonerf of publieke tuin is – net zoals erfpacht – een zeer oud principe, maar het is opvallend hoe vaak het wordt toegepast in recente woonprojecten. In een drukke leefomgeving met veel autoverkeer wordt het wonen aan een autovrije en groene gedeelde of publieke tuin sterk geapprecieerd. Het blijkt vaak ook een fijne ontmoetingsplek voor de buren te zijn. De gerealiseerde woonprojecten in Leupegem en Zomergem vormen het levend bewijs van deze hoge woonkwaliteit. Ook veel geplande projecten zijn ontworpen rond een groene, autovrije gedeelde open ruimte: de Paterssite in Sint-Niklaas met een nieuw buurtpark, het Begijnhof in Hoogstraten met de historische bleekweide en boomgaard en het CLT-project in Meulestede met een combinatie van een collectieve voortuin en een publiek buurtpark. Andere projecten vormen eerder een soort bouwblok op zich en voorzien in een gedeelde binnentuin voor de bewoners zelf, zoals bij het cohousingproject van de Pachthoeve in Vilvoorde en de erfpachtwoningen in Oostende.

4 – In een innovatief woonproject wordt vaak een gedeelde leefruimte voor de bewoners geïntroduceerd. Het beheer van de ruimte kan in handen zijn van de bewonersgroep of een professionele partij die verbonden is aan het project. De Melkerij in Wachtebeke voorziet in een polyvalente ruimte die beheerd zal worden door SVK. In het collectief woonproject in Gent beheren de senioren zelf hun gedeelde leefruimte, logeerkamer, salon, wasruimte en tuin. In het Montfortanenklooster zullen de senioren, onder begeleiding van vrijwilligers, samen een leefruimte en terras delen. Wooncoop bouwt op de Paterssite een gedeelde leefruimte die ook beheerd zal worden door de bewoners-coöperanten. Projectontwikkelaar Heem voorziet, naast een buurthuis, nog een zwembad, te beheren door de bewoners-eigenaars. In het Community Land Trust-project te Gent zal de vzw eigenaar blijven van de gedeelde leefruimte en deze in overleg met de bewoners beheren. Tot slot worden er buurthuizen voorzien in enkele woonprojecten, maar hier is een professionele werking onontbeerlijk om binnen de traditie van het buurtwerk ondersteuning te bieden aan een grote diverse groep van buurtbewoners (breder dan de bewonersgroep van het woonproject).

5 – Naast het huisje, tuintje, boompje hechten bewoners ook steeds meer belang aan goede buren. Dit is één van de conclusies van antropologe Ruth Soenen op basis van onderzoek in klassieke en nieuwere woonvormen. Tegelijk merkt zij op dat een fijne burengemeenschap geen privilege is van een cohousingproject, maar ook kan ontstaan in een klassieke woonomgeving. Op de getoonde innovatieve woonprojecten is geen antropologisch onderzoek gevoerd, maar het stimuleren van ontmoeting tussen bewoners is vaak wel een uitgangspunt. Een aangenaam collectief woonerf, zoals in Leupegem en Zomergem, kan een basis voor een goede burengemeenschap vormen, zonder dat hier veel engagement van de bewoners wordt verwacht. In collectieve woonprojecten – zoals het CLT-project in Gent – gaan de bewoners een stap verder. Ze leren met elkaar te communiceren en met elkaars verschillen om te gaan, aldus Ruth Soenen in haar onderzoek naar collectief wonen (AW, 2019). Dit is zeker ook het geval in het cohousingproject voor senioren in Gent waar de bewoners samen een vzw hebben opgericht en hiermee zelf instaan voor het beheer en onderhoud van hun gebouw. In het Montfortanenklooster te Kontich biedt de sociale huisvestingsmaatschappij een vorm van groepswonen voor kwetsbare senioren aan, maar zullen de bewoners ondersteund worden door vrijwilligers bij het maken van goede afspraken of het organiseren van gezamenlijke momenten.